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Pasan los trimestres y los precios de las viviendas siguen ajustándose sin solución de continuidad.

En su momento el Gobierno dio por sentado que la lenta pero incesante erosión que está sufriendo el valor de las unidades del mercado inmobiliario se iba a dar por terminado este año; en contrapartida, la mayoría de los expertos y entendidos en el tema coinciden en que el desfasaje que se produjo a raíz de la burbuja inmobiliaria que desencadenó en parte la crisis económica global no va a estar neutralizado totalmente quizás hasta el año 2.015…

Lo concreto es que el valor de la vivienda sigue su rumbo cuesta abajo, dependiendo el ritmo de la caída de acuerdo al mes que se trate.

En el segundo trimestre de este año la caída en tasa interanual fue del 5,1%, con lo que el metro cuadrado quedó en promedio en 1.752 euros según los datos que publicó el ministerio de Fomento de España.

Ahora bien, si la comparación no es interanual sino con respecto al primer trimestre del 2.011, la disminución es del 1,4%, que refleja una moderación de la caída de la tasa intertrimestral, ya que el valor registrado entre el cuarto período del 2.010 y el primero de este año fue del 2,6%.

Lo cierto es que los inmuebles cuestan ya una sexta parte menos del valor que tenían en el punto culminante de la burbuja inmobiliaria, tomando como referencia los indicadores que usa Fomento y que provienen de los registradores de la propiedad.

Para ser exactos, desde el primer trimestre del 2.008, cuando llegó a su máximo nivel, el valor del metro cuadrado se abarató el 16,6% en términos nominales.
En todas las comunidades autónomas del país hubo descensos en el precio de las viviendas. Las mayores caídas se produjeron en las regiones de Murcia (-8,4%), Comunidad de Madrid (-7,9%), Comunidad Valenciana (-7,7%), Aragón (-7,2%) y Castilla La Mancha (-7,1).

En el otro extremo aunque siempre en la lista de caídas, las más bajas se registraron en Ceuta y Melilla (-0,4%), Asturias (-2%), Galicia (-3,2%) y País Vasco (-3,7%).

El municipio más caro de España en cuanto a la vivienda es San Sebastián, donde el metro cuadrado cuesta 3.660 euros, y el precio más bajo a la fecha es el de Ontinyent, con un precio del metro cuadrado está alrededor de 790 euros.

La administración de José Luis Rodríguez Zapatero sigue cargando contra los Bancos en España, censurando el papel que el sector financiero tuvo en la tristemente famosa burbuja inmobiliaria.

Entre los principales referentes que han salido a hablar sobre el tema está el ministro de Fomento, José Blanco, quien aseguró textualmente que “hay hipotecas que en ningún caso se tenían que haber dado”.

Y en los últimos días también han hecho declaraciones el vicepresidente y candidato a las próximas generales Alfredo Pérez Rubalcaba y el propio ministro de Trabajo Valeriano Gómez.

En entrevistas periodísticas que concedió, el ministro Blanco acusó a las entidades financieras de no haber analizado bien los riesgos de muchas hipotecas, criticando la política bancaria de obtener la mayor cantidad de hipotecas a cualquier precio, como el que ahora se está pagando.

Lo concreto es que se estaba alimentando un proceso de endeudamiento masivo del cual en el presente se están pagando las consecuencias: que haya millones de españoles que no puedan pagar sus hipotecas y pierdan así sus viviendas.

A tal punto llegan las críticas del ministro que se atrevió a asegurar que hubo muchos créditos hipotecarios otorgados que no se podrían haber continuado pagando aunque no hubiese comenzado la crisis financiera internacional.

También cargó contra el Banco de España, asegurando que éste falló en los controles de la concesión masiva de hipotecas. “Si la tasación está por encima del valor real, si además le ofrecían dinero para irse de vacaciones y comprarse una moto”, todo daba lo mismo.

Siguió Blanco con sus afirmaciones alegando que las reflexiones que estaba haciendo deberían servir para aprender de los “errores del pasado” y no volver a cometerlos. “Quien no asuma su parte de culpa en todo este descalabro, pues se estará equivocando de cabo a rabo, ya que quien promovió esta situación y llevó a un endeudamiento masivo de familias alguna responsabilidad debe tener en el tema”.

Abogó también por la aplicación de nuevos impuestos a la banca, si no ahora, que el PSOE y haga planteamientos para el futuro en su programa electoral.
Estas palabras de Blanco se ponen en línea con las de varios integrantes del Gobierno en los últimos días, sobre todo en cuanto a los sueldos millonarios de los responsables de la banca en un momento en que se le está exigiendo austeridad a toda la sociedad española.

De acuerdo a los datos que publicó en estos días el Ministerio de Fomento, el precio de los terrenos urbanos se ubicó en promedio en el primer trimestre de este año en 212,4 euros por metro cuadrado, lo que supone una subida del 3,7% si se lo compara con el mismo trimestre del año anterior. Es ésta la primera subida interanual del valor del suelo desde que se inició la crisis económica global, aunque las noticias no son del todo alentadoras ya que si se compara este valor con el del trimestre inmediatamente anterior, el último del 2.010, se produjo un recorte del 6,7%.

Las transacciones que se hicieron efectivas entre los meses de enero y marzo de este año cayeron también un 22,7% comparadas con el primer trimestre del año pasado. Es por este motivo que la superficie que cambió de dueño en el primer trimestre del 2.011llegó a los 5,5 millones de metros cuadrados, un 1,2% menos en la comparación interanual con el 2.010.

Y el valor de la superficie trasmitida llegó a los 868 millones de euros, también un 14% menos en tasa interanual.

La mejoría que experimentó el precio del suelo constituye sin dudas un alivio para la banca de España, a pesar de que hasta que no se recuperen las transacciones como lo eran antes de la crisis no se aliviará el grave problema que supone para las instituciones bancarias la acumulación de terrenos que sin quererlo obtuvieron a lo largo de esta crisis.

El descalabro que el estallido de la burbuja inmobiliaria produjo en muchas inmobiliarias y promotoras convirtió a los Bancos y Cajas españolas en los mayores propietarios del suelo del país, porque se vieron obligados a canjear créditos impagos por terrenos e inmuebles a todo lo largo de España para evitar que la morosidad se disparase hasta niveles inmanejables.

Hoy en día el sector financiero español tiene unos 30.000 millones de euros en terrenos, de los que lograron recuperar 10.000 millones. Pero de acuerdo al ritmo actual de transacciones por un valor de 868 millones por trimestre, las entidades tardarían casi 6 años más en vaciar sus carteras de esos activos y quedar como antes del comienzo de la crisis.

Los datos de los últimos años muestran que el precio promedio del suelo urbano alcanzó su máximo de 285 euros por metro cuadrado a fines del año 2.006, después de lo cual entró en un camino descendente del que todavía no logró recuperarse.

El secretario general de CC OO Ignacio Fernández Toxo acusó principalmente a la banca de Alemania y en segundo término a la de Francia de “estar detrás” de los cambios que Bruselas propició en mayo del año pasado en su estrategia para luchar contra la crisis económica, la que se saldó hasta ahora con más paro y mayores dificultades para solucionar los graves problemas que todavía persisten.

Y al igual que el ministro de Trabajo de España, Valeriano Gómez, hizo responsable al sistema financiero de alentar la burbuja inmobiliaria, la verdadera causante a su juicio de la actual y muy preocupante situación española, con apuestas que no hicieron más que complicar el panorama.

Para Toxo hace ya bastante que los Bancos alemanes comenzaron a presionar a la Unión Europea para que luchara sobre todo contra el déficit y no contra el desempleo en su política anticrisis. Así es que podrían recuperar con seguridad los préstamos que les habían dado a los países periféricos con problemas en su deuda soberana como era el caso de Grecia, Portugal, Irlanda y la propia España.

Para Toxo, y contrariamente a lo que se empeñan en demostrar desde la banca y la patronal, la legislación laboral no es el origen ni la solución a los problemas de fondo que condujeron a esta crisis global sin precedentes. Todo se precipitó porque la burbuja inmobiliaria “aterrizó en la peor de las pistas”, que fue la crisis financiera internacional.

Lo concreto es que a juzgar por el líder sindical se “habían comprado puestos de trabajo a crédito, los que desaparecieron con el estallido de la burbuja y nunca más retornarán”.

El dirigente de CC OO afirma que, contra lo que se quiere instalar, la flexibilidad en España es excesiva. “En nuestro país se ha destruido cuatro veces más empleo que en Alemania, lo que demuestra que en España no es caro despedir, sino todo lo contrario”.

Toxo pidió que se aplacen los objetivos de recorte del déficit desde el originario 2.013 hasta el 2.016 ó 2.017, con lo que podría destinar más recursos al cambio de modelo productivo y a la creación de empleo.
También pidió que las instituciones bancarias se hagan cargo de parte del daño que hicieron con la tasa a las transacciones financieras, una medida que fue defendida por varios gobiernos de la región, entre ellos el español.

Si hay algo que puede complicar grandemente la solvencia de Bancos y Cajas de Ahorro, es el gran excedente de viviendas que poseen como consecuencia de la explosión de la burbuja inmobiliaria.

Son muchas las entidades que debieron dedicarse al negocio inmobiliario para poder deshacerse de los miles de inmuebles que tuvieron que absorber por el impago de créditos hipotecarios a lo largo de estos últimos años de crisis global.

Cada entidad optó por los métodos que creyó convenientes para deshacerse de esos indeseados activos y rearmar sus cuentas.

Hoy en día son varias las que “tercerizaron” y externalizaron la comercialización de esos pisos, dejando la venta en manos de profesionales del sector. La última en dar ese paso fue Caja Madrid.

La entidad presidida por Rodrigo Rato aprovechó la red que ofrece la Unión Gestión Hipotecaria (UGH), una empresa de servicios para entidades financieras que se especializa en hipotecas.

Aprovechando los nichos que la crisis generó, UGH puso en marcha hace un año un servicio de administración y venta de los activos inmobiliarios de sus clientes.

Quien primero delegó sus viviendas fue Caja Laboral, a la que consiguieron vender el 10% de su stock de propiedades. Luego llegaron la unión de Caja España y Caja Duero y después Caja Madrid, con lo que los inmuebles gestionados ascienden a más de 1.000 entre viviendas y locales de oficinas.

Parece ser que en los próximos meses esta estrategia será seguida por Bankia (fusión liderada por Caja Madrid y Bancaja), con lo que los inmuebles gestionados podrían tranquilamente superar los 15.000.
UGH intenta aunar toda la oferta de viviendas provenientes de entidades financieras a través de su portal inmobiliario, que llega prácticamente a todo el territorio nacional.

Además la empresa administra los inmuebles en balance con vistas a la visita de posibles compradores, trata con el entorno vecinal de las viviendas y se encarga del aparato publicitario para vender esas propiedades.

Además asesora a Cajas y Bancos sobre el precio de venta al que conviene rebajar los inmuebles ofrecidos para poder venderlos en función del entorno económico del país. Puede asimismo ofrecer a los eventuales compradores nuevos planes hipotecarios que en algunos casos llegan hasta el 100% del valor del activo.

Estas nuevas técnicas de venta están ganando rápidamente adeptos por parte de las entidades financieras, como es el caso de Caja Madrid que siempre intentó gestionar por su cuenta su patrimonio inmobiliario.

A los directivos de las Cajas de Ahorro de España se los podrá acusar de muchas cosas, menos de falta de realismo sobre todo en estos últimos meses.

En el mes de marzo pasado, en ocasión de la encuesta interna sobre las expectativas del sector, alrededor del 80% de los ejecutivos consultados aseguraron que esperan una caída de relevancia de los beneficios y la rentabilidad de las entidades que dirigen en el curso de este año.

Es decir que la traducción a esas expectativas es que esperan que los resultados económicos y financieros del 2.011 sean sustancialmente peores a los del año precedente, cuando el conjunto de las Cajas ganó 3.400 millones de euros, la cifra más baja de beneficios desde el año 2.000.

De confirmarse los temores de los ejecutivos, el sector podría volver a los niveles que se observaban cuando se inició la burbuja inmobiliaria.

Por otra parte los ejecutivos también dan como un hecho consumado que la morosidad observada en la actualidad, que se encuentra por encima del 6%, va a seguir subiendo al menos durante el próximo semestre, como mínimo hasta el mes de setiembre.

Después de que la EPA del primer trimestre dio una cifra de parados de 4.900.000 personas, no es ilógico pensar que el impago de facturas y préstamos se va a incrementar en los próximos meses en el sector financiero, a la par de la caída del consumo y el constante cierre de empresas con su consecuente subida del desempleo.

El panorama, nada bueno por cierto, se completa con una tendencia a la baja de los ingresos para la mayoría de los encuestados al menos en los meses venideros, lo que tampoco favorecerá en nada la caída de la morosidad.

En otro orden de cosas, muchos esperan una subida significativa de los ingresos por cobro de servicios que compense en parte la caída del margen financiero. También esperan los consultados en que se mantengan las magnitudes actuales de los fondos de inversión.

Aunque resulte difícil de creer, las opiniones que se recogieron en marzo son algo más optimistas que las que se habían obtenido en diciembre del año anterior, aunque el pesimismo sigue siendo la sensación dominante entre los ejecutivos.

Una lectura fría y desapasionada de la situación indicaría que los directivos esperan que en el 2.011 se “toque fondo” y en el 2.012 comience lentamente el proceso de recuperación.

Lo mismo piensa Joaquín Maudos, el conocido catedrático de Análisis Económico de la Universidad de Valencia, que además cree que el sector está en plena reestructuración, por lo que es menester esperar varios meses para ver los resultados de esos procesos recién puestos en marcha.

Cuando comenzó el año 2.006 los que habían comprado una vivienda en España doce meses antes podían, de querer hacerlo, venderla casi un 12% más cara. Era el momento en el que la burbuja inmobiliaria estaba en su apogeo. Pero a partir de ese momento las diferencias de precios interanuales empezaron a hacerse cada vez más chicas.

Después del estallido inmobiliario del 2.008, la situación se revirtió y comprar una vivienda pasó a ser más barato que un año antes. Todo pareció estabilizarse a través de los meses, pero en los primeros meses de este año ha vuelto la tendencia a la baja en el precio de los ladrillos.

Las casas y pisos que se compraron entre enero y marzo del 2.011 costaron en promedio un 4,7% menos que lo que hubiesen costado en el mismo período del 2.010.

De acuerdo a las estadísticas del Ministerio de Fomento, el precio medio por metro cuadrado cayó algo más del 15% desde que alcanzó su nivel máximo en el primer trimestre del 2.008. Así es que en el primer trimestre de este año los compradores abonaron una media de 1.777 euros por metro cuadrado, siendo algo mayor si el piso era nuevo y algo más bajo si tenía más de dos años.

Estos valores son un promedio de toda España, pero hay realidades distintas de acuerdo al tamaño de las poblaciones y a qué provincias y ciudades nos estemos refiriendo.

En Madrid, siempre hablando de promedios, la vivienda cuesta 2.925 euros el metro cuadrado. En San Sebastián, que es la ciudad más cara de España en temas inmobiliarios, este valor pasa a 3.762 euros. Y en Jumilla, Murcia, ronda los 870 euros.

En cuanto a la pérdida de valor de sus viviendas, encabezan la lista madrileños y navarros, con un 8,7% y 7,7% respectivamente.

Estamos transitando el décimo mes consecutivo de caída de valor de la vivienda en España. Ésta se fue frenando de a poco, pero con la llegada del nuevo año volvió a tomar fuerza tal como preveían los expertos en cuestiones inmobiliarias.

Es que los que pensaban comprar una vivienda por estos meses se apresuraron a hacerlo a fines del 2.010 para aprovechar la deducción fiscal que desapareció después del 31 de diciembre pasado.

¿Hasta dónde seguirán cayendo los precios? Recordemos que en el 2.005 el Banco de España dio a conocer un informe que indicaba que las viviendas en España estaban sobrevaloradas un 20%.

Después de las bajas sucesivas de los últimos años, ahora el valor del ladrillo tiene un nivel similar al que tenía en esa oportunidad, o sea que seguiría sobrevalorada en alrededor de ese porcentaje.

El ministro de Fomento de España, José Blanco, va a comenzar el próximo día 4 de mayo en la ciudad de Londres una gira de carácter internacional para intentar “acabar” con el gran stock de viviendas en venta en España.

Con esta gira Blanco pretende incitar a los mercados internacionales a invertir en una segunda residencia en territorio español, ya que en la actualidad sólo se construye un 10% de las viviendas que se construían en el año 2.007, una merma más que significativa, y aún así hay una muy importante cantidad de unidades habitacionales sin vender. Así espera el ministro reactivar el mercado de la vivienda para vacacionar y reducir de paso el gran excedente de casas.

En una lista que el ministerio confeccionó cuidadosamente, el Reino Unido será el primero en ser visitado y tentado, debido a que sus ciudadanos realizaron un buen volumen de compra de viviendas en territorio español en los últimos años, alrededor del 32% del total de compradores extranjeros.

Después de visitar el Reino Unido, las siguientes etapas de la gira del ministro van a incluir visitas a Francia, Alemania, Holanda, Suecia y Rusia.

Esta gira fuera de las fronteras de España va a tener dos fases. En la primera el objetivo es trasmitirle confianza a los grandes inversores con vistas a operaciones inmobiliarias en España, dándoles toda la información necesaria de la situación de nuestro mercado del ladrillo.

Es importante en este primer contacto con los eventuales compradores el tema de los precios. Desde el ministerio aseguran que éstos son más que competitivos a nivel internacional porque desde el estallido de la burbuja inmobiliaria los precios de la vivienda se redujeron alrededor del 13% con respecto a los niveles máximos alcanzados en el 2.008.

Luego de terminada la primera, la segunda fase de la ronda va a tener un lineamiento más práctico que estará dirigido a la participación privada.

En esta fase se van a mostrar una serie de productos inmobiliarios con exigencias mínimas a las que en forma voluntaria van a poder someter sus productos las empresas interesadas en participar.

Desde el ministerio todavía no ha sido dado a conocer el número de viviendas que se esperan incorporar en esta segunda fase del “plan”, ni tampoco los requisitos que se les van a pedir. Pero lo que sí es seguro es que deberán contar con las licencias necesarias y cumplir con la totalidad de los requisitos de calidad que se exijan.

En el transcurso del año pasado se redujo por primera vez en la última década la deuda externa de España. Y este es un parámetro de los más vigilados por los analistas de mercados.

La década anterior fue propicia para invertir y crear puestos de trabajo debido al auge de la burbuja inmobiliaria. Ahora estos mismos parámetros sólo generan una gran desconfianza entre los inversores y los mismos analistas.

El freno que sufrió la economía española y por ende la menor necesidad de empresas y entidades financieras de capital extranjero le puso fin al gran aumento del endeudamiento exterior de los últimos diez años.

Ahora se saldan las deudas a su vencimiento, pero no se renuevan los préstamos foráneos.

Después del techo que tocó en marzo del 2.010, con 1,79 billones de euros, la deuda con el extranjero comenzó un suave pero persistente camino cuesta abajo.

De acuerdo a lo informado por el Banco de España hace apenas una semana, la deuda externa bruta en diciembre pasado había caído a 1,74 billones de euros, y por primera vez en la última década ese volumen de deuda con el resto de los países resultó un 1,2% menor que en el mismo período del 2.009.

De acuerdo a los dichos de Ángel Laborda, alto ejecutivo de la Fundación de Cajas de Ahorros (Funcas), era de esperarse esa caída de la deuda con el exterior, lo que resultaba imprescindible para poder encarar la larga y penosa etapa de ajuste que tienen los españoles por delante.

Laborda recuerda también que el dato es auspicioso, pero de cualquier modo no tan significativo como parece. Al cierre del 2.010 la deuda externa equivalía al 164% del PIB español, mientras que al final del 2.009 esa equivalencia era del 167%.

La propia crisis por la que atraviesa España es la que puso punto final a diez años de endeudamiento excesivo. Se produjo un congelamiento del consumo y como consecuencia una baja de las importaciones. Esto y las caídas de las remesas de los inmigrantes, que en la actualidad están en muchos casos sin empleo, a sus países de origen, ayudó a que disminuyera el déficit exterior.

En el 2.007, el peor momento posible por estar a las puertas de la Gran Recesión, España tuvo un déficit exterior del 10% del PIB. Hoy ese déficit no llega al 4%.

Lo llamativo de la deuda externa española no es su volumen, común en varios países avanzados, sino la velocidad con que la alcanzó, ya que se triplicó entre el 2.002 y el 2.009.

Los precios de las viviendas siguen ajustándose en España, aunque la tendencia es que este ajuste sea cada vez más suave.

En el cuarto y último trimestre del año pasado, cayó un 1,9% si se lo compara con el mismo período del 2.009. Sin embargo la caída se moderó levemente, ya que esa oportunidad había sido del 2,2% comparado con el 2.008, de acuerdo a los datos oficiales que publica el Instituto Nacional de Estadísticas (INE).

Esta tendencia a la moderación en la caída de los precios puede verificarse tanto en el caso de viviendas nuevas como en las de segunda mano.

En el primer caso el precio disminuyó 2,1%, un 0,5% menos que doce meses atrás, y en el segundo la caída fue del 1,6%, un 0,2% menos que en año anterior.

Todas estas cifras hablan de evolución de precios interanuales. Si la comparación se hace entre el tercer y el cuarto trimestre del 2.010, la caída del índice general es mucho menor, de un 0,1%, con lo estamos en presencia de la menor baja intertrimestral desde que explotó la tristemente famosa burbuja inmobiliaria.

Cuando se observan los datos dados a conocer por el INE por comunidades autónomas, hay dos de ellas en donde el precio de la vivienda subió en el cuarto trimestre del año pasado con respecto al cuarto trimestre del 2.009: Extremadura y la Comunidad de Madrid, donde los precios aumentaron un 1,7%. En el resto de las comunidades hubo caídas de precios, aunque en todas con carácter más moderado.

Uno de los casos de moderación de la caída más notorios fue el de Asturias, que pasó del -3,4% en el año 2.009 al -1% exactamente un año después.

Todos estos datos que tienen que ver con un mercado tan sensible y de tanta importancia para la economía española como el inmobiliario nos hablan de un ajuste de precios derivado de la crisis global que cada vez se lleva a cabo de manera más suave.

Hay sin embargo algunas excepciones en las cuales la contracción de los precios subió teniendo en cuenta la variación interanual.

Entre los ejemplos más notorios de esta situación podemos mencionar a Murcia, que pasó del -1,2 al -2,6%, y todavía mayor el de La Rioja, cuya contracción pasó del -4,3 al -6,2%.