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Pasaron más de doce meses y al parecer todo sigue igual. El balance inmobiliario que hizo el sector financiero de España no es alentador y es el verdadero gran problema que lastra el futuro de los Bancos y las cajas españolas.

Hace poco más de un año, en junio del 2.010, la exposición “potencialmente problemática” al sector del ladrillo era de poco más de 180.000 millones de euros. Y un año después esa misma exposición es de 176.000 millones de la moneda común, apenas un 2,6% menos. Evidentemente el problema sigue enquistado en el corazón de los balances bancarios y de las Cajas.

Los últimos exámenes de la EBA sólo tuvieron en cuenta la inversión en deuda pública para calcular las necesidades de las entidades financieras a futuro, cuando la realidad demuestra que en el caso específico español el problema fundamental continúa siendo la inversión inmobiliaria. Y esto se complica todavía más porque los inconvenientes de activos problemáticos en el ladrillo no están repartidos equitativamente entre las entidades.

El Banco de España en su Informe de Estabilidad Financiera dio a conocer la cifra anteriormente citada, pero no el desglose que sí brindó en el 2.010, es decir cuántos créditos son morosos, cuántos son problemáticos y cómo evolucionaron los activos adjudicados y los fallidos.

José García Montalvo, un prestigioso catedrático en Economía de la Universidat Pompeu Fabra, afirmó textualmente que “las entidades siguen refinanciando a las empresas inmobiliarias con problemas. Estamos en la segunda ronda de refinanciación, no sé si veremos la tercera”.

A su criterio, lo único que están haciendo las entidades financieras es promocionar los mejores suelos de su cartera en un intento por desprenderse de ellos. Pero el grueso de las propiedades ahora en poder de Bancos y Cajas sigue allí sin que nadie encuentre una solución al problema…

Las inmobiliarias más grandes de España coinciden en la gravedad de la situación a tal punto que el presidente del Lobby de las grandes empresas del sector, el “G-14”, Pedro Pérez, afirma sin dudar que este sector está viviendo por estos tiempos “otra recesión dentro de la gran recesión general”. Pérez agrega con indisimulada desazón que “pensábamos que habíamos tocado fondo y acabaremos el año con sólo 80.000 viviendas iniciadas y 250.000 desempleados más del sector”.

A casi nueve meses del fin de las deducciones fiscales por la compra de viviendas, el PP prometió ponerles nuevamente en vigor en caso de resultar electos en las próximas elecciones.

Mientras el sector inmobiliario y algunos analistas están de acuerdo con la idea, otros advierten que la tan temida “burbuja inmobiliaria” podría volver a crecer sin límites.

El final de la desgravación por la compra de una vivienda les permitió a los promotores y las inmobiliarias “apurar” a los compradores indecisos bajo la amenaza que si no lo hacían antes de fines del 2.010 no podrían gozar de esos descuentos.

Ahora, cuando el sector vuelve a vivir horas de honda preocupación, el Partido Popular promete resucitar este incentivo si gana las elecciones.

Pero la gran duda que tienen todos los analistas es si esta medida será realmente un incentivo o una oportunidad para el regreso de la burbuja inmobiliaria.

José García Montalvo, un conocido catedrático de Economía de la Universitat Pompeu Fabra, asegura que volver a la desgravación fiscal por la compra de viviendas sería un disparate económico.

Él afirma que esta medida con seguridad provocará subidas injustificadas en el precio de las viviendas, y lo único que se conseguirá será acabar en los bolsillos de promotores y constructores.

Pero no todos opinan lo mismo. El tema está muy discutido y por ejemplo el vicerrector de Economía de la Universidad de Barcelona asegura que en realidad la barbaridad fue que estas desgravaciones desaparecieran.

Este funcionario cree firmemente que sólo si vuelven los incentivos fiscales España va a poder terminar con la ya demasiado prolongada crisis inmobiliaria.

Todos los integrantes del PP, como su secretaria general María Dolores de Cospedal, insistieron hace apenas unos días en el hecho de que, si su partido gana las elecciones del próximo 20 de noviembre, se recuperará la desgravación fiscal por la compra de una vivienda habitual. Y para evitar que el anuncio frene las ventas que eventualmente se realicen en estas semanas previas a las elecciones, la medida va a tener carácter retroactivo.

La secretaria de Estado de Vivienda, Beatriz Corredor, no dudó en llamar “irresponsable” al PP al enterarse de que este partido piensa resucitar las deducciones, y aseguró que “la desgravación distorsiona el mercado e influye decisivamente en el precio de la vivienda”. Además recalcó que la promesa electoral “introduce incertidumbre en un mercado que se encuentra en un punto de inflexión”, porque da la idea de que las reformas son inestables.

Desde que estalló la burbuja inmobiliaria, una de las causas de la crisis económica global, en los Estados Unidos el precio del ladrillo se desplomó en algo más de un 30%.

Y ahora, con las viviendas más baratas, es cuando el mercado inmobiliario está comenzando a dar señales de reactivación.

Mientras tanto en la Eurozona, el mercado inmobiliario británico también deja entrever los primeros síntomas de recuperación, lo que hace pensar que el desplome de la vivienda podría estar llegando a su fin.

Sin embargo, los especialistas en el tema inmobiliario consideran que en España los cambios en el sector van a ser más lentos y se irán produciendo en forma más escalonada que del otro lado del Océano Atlántico.

En territorio español estos cambios se están llevando a cabo con aproximadamente dos años de retraso con respecto a los Estados Unidos.

La burbuja española fue tan grande o más que la que se produjo en América, pero el ajuste no se está produciendo por la gran caída de los precios sino a la baja en las operaciones de compraventas y al comienzo de nuevas promociones inmobiliarias.

Todos están ahora a la espera para ver si se producirán las esperadas bajas de alrededor del 30% para comenzar a mover nuevamente el mercado de la vivienda.

Este porcentaje es considerado por organismos como el FMI y la OCDE como indispensable para poner de nuevo en marcha la rueda de la compra y venta de viviendas en España.

Según José García Montalvo, de la Universidad Pompeu Fabra, los precios de la vivienda tienen que recorrer todavía un largo camino en descenso, pero lo que sucede es que España se caracteriza en una variación de precios muy lenta, cualquiera sea el mercado de que se trate. Un ejemplo lo encontramos en el mercado laboral, donde las variaciones se producen por la destrucción del empleo y no por la caída en los salarios.

Según García Montalvo, el mercado inmobiliario se estabilizará cuando el esfuerzo que se debe hacer para comprar una vivienda vuelva a estar en niveles razonables, y no como en la actualidad, cuando eso es algo casi imposible.

En los Estados Unidos una familia necesita en promedio la renta bruta de tres años y medio de trabajo para adquirir una casa. En España hoy en día se necesita exactamente el doble, es decir siete años de trabajo, lo cual es una locura desde donde se lo mire.
Cuando la relación costo de la vivienda/ingreso familiar adquiera proporciones más reales, allí es cuando el mercado inmobiliario español habrá despegado definitivamente.