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Una de las tres agencias calificadoras de riesgo más importantes a nivel global, en este caso Standard & Poor’s, dio a conocer recientemente un informe acerca de las actuales condiciones del mercado inmobiliario en Europa.

Y en ese informe aseguró que este importantísimo mercado para las economías de todos los países se está comenzando a recuperar aunque con algunas puntuales excepciones.

Entre los países donde la recuperación deberá esperar todavía bastante para que el ajuste pueda considerarse concluido se encuentra España en un lugar por cierto no demasiado deseable.

Los analistas de S&P prevén aún “una larga y penosa caída en el mercado de la vivienda español”, después de tres años en los que la hecatombe inmobiliaria prácticamente lastró el despegue de España de los efectos de la crisis económica global.

De acuerdo a este informe presentado a mediados de esta semana, los precios de la vivienda en territorio español no van a presentar grandes y significativas caídas durante el próximo año o año y medio, al tiempo que las ventas de inmuebles comenzarán a recuperarse pero en forma leve y muy lenta.

De cualquier manera, habrá que esperar todavía bastante más tiempo para llegar a un punto en el que la oferta y la demanda se ajusten en forma adecuada, señala el informe con referencia específica al mercado inmobiliario español.

Entre las razones que esgrime la agencia de calificación de riesgos para argumentar las previsiones que figuran en el trabajo, están aquellas que dicen que los potenciales compradores de las naciones en las que están llevándose a cabo importantes ajustes fiscales, como es el caso de la propia España pero también y en igual o mayor medida Reino Unido y Francia, van a esperar más tiempo que el que históricamente se han tomado para decidir la compra de una vivienda en territorio español.

Simultáneamente con este hecho, las expectativas generalizadas de que tanto el Banco Central Europeo (BCE) como el instituto emisor británico (BoE) vayan a decidir en un futuro no lejano la subida de los tipos de interés, una causa fundamental para el alza del coste de los créditos, hace que los potenciales compradores de viviendas hayan aplazado su decisión hasta tanto se clarifique el panorama crediticio, postergando por ahora su decisión de compra.

Durante el transcurso de todo el año pasado el mercado inmobiliario en los Estados Unidos tuvo un comportamiento errático, con subidas y bajadas, idas y vueltas en todos sus indicadores, en una situación más propia de la montaña rusa de un gran parque de diversiones que del mercado del cual depende la vivienda en el país que es la primera potencia mundial.

Todos estos movimientos casi diríamos al azar siguen dando muestra de la inestabilidad y la sensación de incertidumbre que todavía domina la industria de la construcción, clave en cualquier país y particularmente importante para los estadounidenses.

A todo esto debemos agregar como para hacer un poco más preocupante la situación que ya transcurrieron casi cuatro años desde el estallido de la tristemente famosa “burbuja inmobiliaria”.

En los 20 mayores centros urbanos del país el precio de la vivienda cayó en promedio un 2,4% en diciembre del 2.010 si se lo compara con el mismo mes del 2.009.

Esta cifra es la sexta a la baja en forma consecutiva que publica mensualmente Standard & Poors y la consultora Case Shiller.

Si la referencia se toma con respecto a noviembre, el problema es todavía más preocupante, ya que en ese mes y en forma comparativa los precios se comportaron a la baja en nada menos que 19 de las principales áreas metropolitanas estadounidenses.

Otro enfoque del informe muestra la dificultad del mercado inmobiliario para hacer pie y comenzar una verdadera recuperación de lo que muchos entendidos ven como una segunda contracción en el proceso de corrección de la industria de la vivienda: el precio de la vivienda cayó 3,9% entre el tercer y cuarto trimestre del 2.010 y el 4,1% comparado con el último trimestre del 2.009.

Hay ciudades como Detroit, Cleveland y Las Vegas en las que los precios de los inmuebles estaban a fines del año pasado por debajo de los registrados en enero del año 2.000.

Para los analistas de S&P los indicadores están nuevamente muy cerca de los que se observaban en el 2.009, con lo cual se deduce que se ha perdido todo lo que se había recuperado la pasada primavera.

El alto índice de desempleo, con dos años por encima del 9%, y lo débil de la recuperación de la crisis hacían presagiar algunas caídas, pero lo preocupante del caso parece ser la prolongada tendencia a la baja que sigue mostrando todo el sector, sin miras de un rebote duradero al menos en el corto y mediano plazo.

En el año 2.007 tanto los expertos como el gobierno de España pronosticaban que el mercado inmobiliario comenzaba en ese momento una etapa de prosperidad cuyo final no estaba a la vista.

Ahora vemos que la situación se convirtió en la crisis más grave de la que tenga memoria el ítem vivienda en su historia reciente.

Y el 2.011 amenaza concretamente con profundizar la enfermedad instalada en el sector en los últimos 36 meses. Se esperan más caídas de precios, estancamiento de las operaciones de compra venta y otorgamiento de créditos.

Este delicado diagnóstico dado hace apenas un par de días en su boletín de diciembre por el Banco de España no ayuda en nada a levantar el alicaído ánimo de todos los que se mueven alrededor de este mercado otrora floreciente y generador de incontables empleos y grandes ganancias para muchos españoles.

El organismo que encabeza Miguel Ángel Fernández Ordóñez indica que algunos factores fiscales pudieron amortiguar el ajuste en el 2.010 recién acabado, pero ya en el 2.011 es probable que los precios sigan moderándose de forma tal que el esfuerzo para adquirir una vivienda no crezca al desaparecer la desgravación fiscal para los contribuyentes con mayores rentas.

Estos factores a los que alude el Banco de España son la subida del IVA a mediados del 2.010 y el quite de la desgravación a partir de este año.

De esta forma el precio de las viviendas es posible que baje hasta compensar estos factores impositivos que obrarían en contrario.
Entonces es de esperarse que las caídas de precios en el sector todavía no hayan llegado a su fin, tal como viene sucediendo desde hace casi tres años.

La estadística oficial indica que la caída promedio ha sido del 12.8%, pero a su vez se pone de manifiesto que ese porcentaje en el valor de venta de las viviendas ha superado el 20% en algunas regiones mediterráneas o en la periferia de Madrid.

Un fuerte argumento para que los promotores se decidan a reducir precios es bajar el stock que no logran vender, y que de acuerdo a los cálculos oficiales oscila entre 700.000 y 1.100.000 unidades habitacionales, es decir entre el 2,8 y el 4,6% del parque inmobiliario total.

Además el ente pronostica para los próximos años una estabilización de la población y un exiguo aporte migratorio, lo que tampoco va a contribuir a relanzar el mercado como todos esperan.

Definitivamente el 2.011 no pinta nuevamente nada bien para la industria de los ladrillos en España.

Por segunda vez en dos meses las autoridades económicas de China han debido subir los tipos de interés en un intento ya casi desesperado por enfriar su economía.

Así es que el Banco Central de China elevó 0,25 puntos básicos los tipos de interés de referencia a un año en una medida tendiente a tratar de frenar la inflación, un problema serio por estos días en el gigante de Asia, y de evitar burbujas en el mercado inmobiliario.

La medida fue adoptada el día de Navidad y entró en vigencia un día después. Supone sin lugar a dudas un paso más en la dirección de las medidas adoptadas en el mes de octubre, cuando se decidió dar un importante giro en la política monetaria que hasta ese momento estaba basada en mantener el precio del dinero para estimular la economía del país.

Con la subida del 25 de diciembre, ahora los tipos de referencia para préstamos se ubican en el 5,81% y los tipos de depósito en el 2,75%.

El primer ministro chino Wen Jiabao aseguró que “las expectativas de inflación son en sí más terribles que la inflación misma” al provocar temores e incertidumbre en los mercados, aunque después los supuestos peligros acechantes no se materialicen.

La inflación en su comparación interanual llegó en noviembre al 5,1%, alcanzando así el mayor nivel en los últimos dos años. Esto trae aparejada la suposición de que en realidad el nivel real de los tipos es casi negativo.

Wang Qian, el economista en jefe del JP Morgan para China, cree que “estas políticas podrían seguir en los próximos meses, pues la inflación sigue alta y el crecimiento afronta riesgos de calentamiento el próximo año”.

El equipo de expertos del Banco estadounidense están convencidos de que las autoridades económicas chinas van a seguir subiendo los tipos de interés y el nivel de reservas que se les exigen a los Bancos, como ya se ha hecho seis veces en lo que va del 2.010.

También opinan que van a dejar que la moneda china, el yuan, se revalorice dando así respuesta a una petición que en la actualidad ya tiene carácter de mundial puesto que las exportaciones chinas se benefician de los tipos de cambio excepcionalmente bajos de la moneda de su país.

A partir de junio pasado la revalorización del yuan alcanzó apenas un 3%, una cifra insuficiente como para equiparar las actuales reglas de juego.

El mundialmente conocido “gurú” de las inversiones Warren Buffett le envió al presidente de los Estados Unidos un mensaje muy claro cuando Barack Obama lo consultó acerca de cómo veía la recuperación económica estadounidense.

En una entrevista que Obama dio a NBC News, confirmó al respecto: “les voy a decir exactamente lo que dijo Warren Buffett.
Él dijo que pasamos una muy fuerte recesión y todavía no nos hemos recuperado por completo. Hemos vuelto al estado previo a la crisis global en un 40 ó a lo sumo un 50%, pero queda un largo camino por recorrer”.

Barack Obama tuvo una entrevista con Buffett el pasado 14 de julio en el Salón Oval de la Casa Blanca mientras estaba buscando ideas para poder transformar el mayor crecimiento previsto para su país en la creación de empleos. Este es un cuello de botella para la actual gestión del presidente norteamericano, ya que hasta el momento no pudo cumplir con sus promesas electorales de bajar drásticamente los niveles de paro, que actualmente alcanzan el 9,5%.

Warren Buffett se hizo mundialmente famoso al consolidar una fortuna de alrededor de 47.000 millones de dólares administrando su empresa de seguros e inversión Berkshire Hathaway Inc., y no dudó en advertirle a Obama que el largo proceso recesivo se tradujo en un gran excedente de capacidad en la economía, el que tomará tiempo bajar y traerá aparejados muchos problemas.

En la entrevista, Barack Obama admitió que Buffett usó específicamente como ejemplo al mercado inmobiliario estadounidense, al hacerle notar al presidente que históricamente la cantidad anual de nuevas viviendas construidas en los estados Unidos rondaba 1.200.000 de unidades, cifra que durante la tristemente famosa burbuja inmobiliaria se disparó hasta los 2.000.000 de viviendas, con lo que la actividad de la construcción, un pilar de la economía de los Estados Unidos y del mundo, colapsó por completo sin fecha cierta de recuperación.

Obama dijo haber comprendido perfectamente lo que Buffett quiso decirle: “mira, no sé exactamente cómo vas a lograrlo, pero debemos volver cuanto antes a los 1.2 millones de nuevas viviendas anuales. Este es momento de inventario, pero debemos abrirnos camino aún en medio de lo que queda de recesión”.

El Fondo Monetario Internacional (FMI) opinó hace un par de días y se ocupó de comunicárselo al gobierno de España que éste debe realizar urgentes reformas al endeble y trastocado mercado laboral español.

Y esas reformas no deberán ser momentáneas como las que en su mayoría se vinieron tomando hasta el momento, sino que las calificó de “decisivas y definitivas”.

Además le indicó a la administración de José Luis Rodríguez Zapatero que también deberá poner en práctica cambios urgentes en el sistema bancario, a pesar de que en un principio apoya la que llamó “ambiciosa consolidación fiscal” que el jefe de gobierno puso en práctica recientemente.

El organismo multilateral financiero realizó un informe detallado sobre la situación de la economía española, y en él hace hincapié en que las medidas adoptadas necesitan indefectiblemente el complemento de reformas estructurales en el andamiaje económico-financiero del país, de manera tal que se fomente el crecimiento, se estimule la inversión y se refuerce de forma significativa el progreso que, aunque a paso muy lento, se está haciendo en el mercado inmobiliario y el productivo en general.

El FMI realiza periódicamente informes acerca de la situación económica de los países miembro, enviando delegaciones que se ocupan de estudiar el estado de las cuentas públicas y la marcha de la economía en general de las distintas naciones.

El informe en el que se ocupa de España destaca que a su juicio las perspectivas a corto plazo para el país son de un crecimiento leve y frágil, siempre y cuando las medidas que reclama sean puestas en marcha en forma inmediata.

Es interesante y a la vez bastante preocupante el párrafo que el FMI dedica en el informe a sintetizar el estado actual de la economía española y que dice textualmente:

“España tiene en estos momentos un mercado laboral disfuncional, una burbuja inmobiliaria venida a menos, un gran déficit fiscal, un enorme nivel de endeudamiento externo y del sector privado, un anémico crecimiento de la productividad, una competitividad débil y un sector financiero con los bolsillos débiles”.

Durante el año 2.008 la frase que más se escuchaba en la sociedad de la mayoría de los países era que parecía que “el miedo se está apoderando de nosotros”. En el transcurso del año siguiente, el 2.009, pasó a ser “todo se está complicando”.

La crisis económica global estaba trastocando de tal forma la forma de vivir de la gente que una psicosis colectiva había ganado las calles, haciendo las cosas más difíciles más allá de los verdaderos y preocupantes alcances de la crisis.

Todos los años la mundialmente conocida PricewaterhouseCoopers (PwC) elabora un informe globalizado sobre las tendencias que muestra el mercado inmobiliario.

Y este informe presenta entre sus particularidades que comienza siempre con una frase que se muestra al comienzo del mismo a manera de resumen de la situación que a continuación se detallará.

Este año 2.010 la frase es “hemos tocado fondo”.

Todo parecería indicar que el mercado inmobiliario se ha depreciado todo cuanto podía hacerlo por efectos de la crisis. Y a partir de esa situación límite la recuperación es una de las salidas posibles.

Comenzaron a concederse más créditos, hay más operaciones de compraventa de viviendas y los inversores, que lentamente van reapareciendo en el espectro financiero de los países sumidos en la crisis, empezaron nuevamente a posar sus miradas en el “negocio de los ladrillos”.

Todo el mercado ya hizo su ajuste de precios, los que ahora se pueden considerar en franco tren de estabilización, por lo que la suma de estos factores hará que se vean signos concretos de mejoría, aunque ésta será a través de un proceso de recuperación muy lento y a largo plazo.

Guillermo Massó, quien es socio de construcción e inmobiliaria de PwC, está seguro de que los pasos a seguir van a ser exactamente éstos.

En el caso particular de España, se espera que la recuperación sea todavía más lenta que en el resto de la Eurozona.

El sector inmobiliario está “trabado” por la falta real de financiación y por la imperiosa necesidad de deshacerse del abultadísimo stock de viviendas sin vender, las que según las últimas estimaciones rondan el millón de unidades.

No duda Massó en asegurar que el proceso será tal cual se lo espera, pero que en el caso de España todo este proceso puede insumir al menos entre tres y cuatro años.

En toda Europa, incluyendo la Eurozona y el Reino Unido, la deuda inmobiliaria asciende según estimaciones a un billón de euros.

De esta monumental cifra, España es responsable de casi un tercio de la misma, ya que el Banco de España cuantificó hace poco la deuda de las empresas del ladrillo en 320.000 millones de euros.

El Secretario de Estado de Economía de España, José Manuel Campa, atribuyó los inconvenientes que en los últimos días tuvieron los mercados españoles a un “momento de nerviosismo” y a la falsa “percepción generalizada” de que los graves problemas que en estos momentos están teniendo las autoridades de Grecia podían extenderse a otros países de la Eurozona, haciendo entonces que los inversores entrasen en un estado de duda tal como para sólo tener en cuenta el muy corto plazo y no ver algo más allá.

Para Campa la imagen de España no es de ninguna forma nefasta y aseguró que la fase más aguda de la crisis global “ya pasó por territorio español”, apuntando lo dicho con el hecho de considerar una buena noticia el precio adecuado que ha tenido la emisión de bonos de la semana pasada.

En declaraciones periodísticas, Campa dijo que cree firmemente que para fines de este año comenzará a crearse nuevamente en forma suave empleo neto. Prevé que para ese entonces la tasa de parados habrá bajado aunque no sustancialmente, ya que la caída del paro entre enero y junio lamentablemente se compensará con una subida en el segundo semestre.

Ante la inquietud del periodismo, consideró como fundamental la reforma laboral, pero no para crear empleos en lo inmediato, sino para corregir inconvenientes, algunos de ellos serios, que llevan ya más de un cuarto de siglo. Todos coinciden en la necesidad de esta reforma, gobierno y sindicatos, lo importante es pulir las diferencias y levarla o antes posible a la práctica.

Al optimismo de Campa se le contrapone el pragmatismo de Celestino Corbacho, el titular de la Cartera de Trabajo, que se abstiene de hacer previsiones a largo plazo, y sólo se ha limitado a decir que la recuperación económica está siendo llevada a cabo de manera “muy lenta”, y de ninguna manera es generadora de empleo.

Para él, el ajuste de empleo continuará en el primer trimestre del 2.010, pero no con la intensidad que en el 2.009.

Finalmente Campa, quien es el que mejor ha salido parado en la gira de los responsables del ministerio de economía de España por las principales plazas financieras internacionales, admitió que la situación financiera española tiene lo que él mismo denominó “un grano” aunque no oculto, que es el tema del mercado inmobiliario que todavía no ha logrado reacomodarse por causa de la crisis global de la que el país está saliendo dificultosamente.

El portal inmobiliario idealista.com realizó un estudio que demuestra que en las grandes ciudades de España se disparó en los últimos 24 meses la oferta de pisos en alquiler por un valor inferior a los 1.000 euros mensuales, como consecuencia de la crisis global que afecta a la península.

A tal punto es así la situación que dicha oferta creció en Barcelona un 660% y en Madrid un 413%.

¿Qué es lo que ha sucedido para que se dé un cambio tan pronunciado en el mercado inmobiliario? Fernando Encinar, quien es el jefe de estudios de la organización opina que se han conjugado tres factores primordiales para que esto ocurra.

Por un lado está la obvia dificultad que encuentran los propietarios para encontrar un comprador para sus pisos a la venta por la brusca caída del poder adquisitivo de la gente debido a la crisis que afecta a España de una manera nunca antes vista. En segundo lugar se produjo un cambio radical en la tendencia de los precios a partir del año 2.008,y finalmente las medidas que tomó la administración de José Luis Rodríguez Zapatero para fomentar el alquiler también inclinaron la balanza en favor de alquilar y no comprar.

El total de viviendas en alquiler sufrió un crecimiento exponencial en las principales ciudades de España desde que comenzó la crisis, sin importar el rango de precios al que se ofreciera la vivienda en cuestión.

Prácticamente un año después del comienzo de la debacle inmobiliaria en el 2.007, los precios empezaron a bajar, y es el día de hoy que la caída promedio en los alquileres alcanzó un 15% en Barcelona y algo más de un 9% en Madrid.

Las reformas que se hicieron, tales como la consolidación de la Sociedad Pública de Alquiler (SPA) le ha otorgado al propietario de la vivienda un mayor grado de seguridad, lo que facilitó todavía más la salida al mercado de nuevas unidades en alquiler.

Para Encinar, es bastante probable que durante el presente año la tendencia continúe, inclusive con alquileres aún más baratos, pudiendo incluso llegar a ver ofertas más razonables que en los últimos tres años, con precios rondando los 600 euros mensuales.

La situación fiscal por la que atraviesa desde casi el inicio de la crisis económica global el Estado estadounidense de California es cada vez más preocupante.

En estos momentos el déficit fiscal de ese Estado es de 21.000 millones de dólares, y crece a un ritmo que lo transforma en desesperante.

Las cuentas públicas continúan cuesta abajo a pesar de los masivos recortes presupuestarios, del alza de impuestos y de las ayudas para estimular la economía regional.

Todo parece indicar que en un plazo muy corto la administración central de Barack Obama va a tener que salir nuevamente en ayuda del Gobernador Arnold Schwarzenegger.

Desde el inicio de la crisis fueron muchos los estados de los Estados Unidos que tuvieron muy serios problemas, según lo mencionábamos en notas anteriores, pero ninguno de carácter tan duradero y preocupante por su magnitud como los que presenta California, en momentos en que la nación parece estar dejando atrás la peor parte de la crisis originada en su propio territorio.

Ya Schwarzenegger volvió a solicitarle al presidente Obama una ayuda de 8.000 millones de dólares para poder seguir con programas sociales fundamentales para millones de familias de su Estado. No hay dudas de que California es el dolor de cabeza más grande con el que va a tener que enfrentarse el gobierno estadounidense durante el transcurso del año próximo.

El Gobernador dará a conocer los detalles de su pedido de ayuda el 6 de enero, 48 horas antes de hacer público su último presupuesto al frente de California.

Ya le escribió a la jefa de la bancada demócrata en el Congreso, Nancy Pelosi, para pedirle que se movilicen urgentemente fondos federales hacia su Estado, cuya economía está en una situación límite. De no ser así advierte que “se abrirán grandes agujeros en la red que protege a los más pobres”.

California ya estuvo al borde de la bancarrota el pasado verano, por efectos sobre todo del paro elevado y el desplome del mercado inmobiliario. El panorama no parece alentador ni siquiera a mediano plazo, por lo que habría que esperar varios años para que cambie de manera radical.

Para Standard & Poors, otros Estados como Nevada, Arizona y Nueva Jersey también están en problemas, por lo que deberían hacer grandes ajustes en el gasto y en los ingresos.