MercadoContinuo

Parece un círculo vicioso sin salida. La crisis económica derrumbó el mercado inmobiliario y el severo ajuste en este mercado agrava las consecuencias de la crisis.

En España este tema por ahora no vislumbra una solución a corto plazo. El stock de viviendas nuevas sin vender, uno de los factores claves que determinaría el fin de este pernicioso proceso, cerró el año pasado casi en los mismos niveles de fines del 2.009, con prácticamente 688.000 nuevos inmuebles sin encontrar comprador, de acuerdo a datos del Ministerio de Fomento.

Lo concreto es que el número de viviendas nuevas a la venta sólo se redujo durante el 2.010 en 521 unidades.

De acuerdo a lo que señalan casi la totalidad de los expertos en el tema, la única forma de reducir el número de viviendas nuevas, y de hecho también usadas, en venta es formalizando una baja de precio considerable, a la vez que reactivando la concesión de hipotecas, que es un parámetro que también está evolucionando a la baja por los cada vez mayores recelos de la banca a prestar dinero de cobro dudoso.

Desde que en el año 2.007 se alcanzaron precios máximos nunca superados, la vivienda ya acumula una caída del 16%, que llega al 20% si se tiene en cuenta la inflación.

El Banco de España calcula que los inmuebles deberían abaratarse todavía entre un 25 y un 30% para dar el ajuste por terminado. Es por este motivo que se presume que la crisis del sector seguirá al menos hasta fines del 2.012 o incluso los primeros meses del 2.013.

El emisor calcula que si a la oferta de casa nuevas se le suman las de segunda mano, el total de casas a la venta supera 1.100.000 unidades.

La distribución geográfica de este “stock” indica que en la Comunidad Valenciana la oferta llega al 20% de las casa existentes. En Cataluña ese porcentaje es de alrededor del 15%, y en Andalucía de un 16,3%. Todas estas viviendas en la región de la costa mediterránea.

Para incentivar la venta de estas propiedades en la costa, el titular del sector en cuestión José Blanco y la actual secretaria de Estado del ramo, Beatriz Corredor, ya llevaron adelante varias giras por potenciales mercados compradores como el Reino Unido y Alemania. También las giras abarcaron otras naciones como Francia, Holanda, Suiza y Rusia.

El mercado inmobiliario en España parece haberse transformado en el cuento de nunca acabar. Que mejora, que no mejora, que se mantiene, que cae, que sube, que…

El mes de octubre pasado echó por tierra la leve mejora que se había producido en el mercado de la vivienda desde principios del último verano, volviendo a cifras preocupantes. Esta mejora había inducido a la Ministra de Vivienda Beatriz Corredor Sierra a dar por terminada la fase de desplome, pero la realidad le jugó una vez más una mala pasada a los funcionarios y han debido reconocer que nuevamente el mercado de las viviendas presenta dificultades.

El sector cerró octubre como el segundo peor mes del año, con un aumento del retroceso hasta el 21,3%.

En los meses que precedieron a octubre se había logrado frenar el desplome con respecto a años anteriores hasta un 9%. Pero octubre volvió todo para atrás, con un retroceso incluso del 12% comparado con setiembre, es decir treinta días atrás.

Durante octubre las operaciones inmobiliarias en toda España fueron 33.060, más del 21% inferior al mismo período del 2.008.

Por otra parte, y aunque este recorte del 21% es muy inferior al 40% que alcanzó la debacle del mercado inmobiliario español en los meses de caída libre, el INE advierte que el número de pisos que cambiaron de dueño cae no solamente por debajo del piso del “nivel de resistencia” de 35.000 compra-ventas al mes, cifra mínima que permite la estabilidad del sector, sino que se le agrega el triste récord de ser el peor registro de lo que va del 2.009 conjuntamente con el mes de abril, cuando por los habituales efectos de la Semana Santa se cerraron apenas 29.000 transacciones.

Desde que estalló la tristemente famosa burbuja inmobiliaria en España hacia fines del 2.007, se ha venido comprobando que el retroceso de las transacciones es mayor siempre en el caso de las viviendas nuevas, que experimentaron una caída del 28% medida en tasas interanuales, para llegar a las 16.778 transacciones actuales.

En setiembre la caída fue sustancialmente menor, del 19,5%, lo cual muestra una tendencia a la baja que preocupa y mucho.
El sector de operaciones de segunda mano bajó un 13% y se produjeron poco más de 16.000 operaciones. Con respecto a setiembre, la caída es muy ligeramente inferior, al contrario de lo sucedido con las viviendas nuevas, ya que en ese mes en este rubro la baja fue del 14,4% en tasa interanual.

Lentamente el sector inmobiliario español, uno de los parámetros principales si no el más importante de la marcha de la crisis económica global que afecta todavía a España, está dando signos de una recuperación leve pero progresiva.

De acuerdo a lo publicado hace un par de días por el INE, la compraventa de viviendas cerró agosto con una caída del 9,9%, que sin embargo es la menor cifra del desplome inmobiliario desde que comenzó esta estadística en enero del 2.008.

En abril del año pasado hubo una cifra menor, del 7%, que fue hasta ahora la única por debajo del 10%, pero ese mes estuvo condicionado por el efecto de la semana santa, que en 2.007 tuvo lugar en ese mes, y por lo tanto influyó en la comparación interanual.

Es la primera vez que el dato comparativo interanual baja de dos dígitos a pesar de haber estado en el límite.

De acuerdo al informe que la tasadora Tinsa publicó en su Índice de Mercados Inmobiliarios Españoles (IMIE), los precios de las propiedades siguen bajando, pero con menor intensidad. Las transacciones inmobiliarias parecerían haberse estabilizado en alrededor de las 35.000 operaciones mensuales.

De estas operaciones, el 55% correspondió a viviendas nuevas y el 45% restante a inmuebles usados.

Pero a pesar del freno en la caída que mostró agosto, el valor acumulado para lo que va del 2.009 sigue en valores realmente preocupantes, pues en ese período la caída fue del 31% frente a los mismos ocho meses del 2.008.

Sigue siendo un común denominador que las viviendas usadas sufren un retroceso en las transacciones superior al de las viviendas nuevas.

Éstas últimas cayeron un 6,5% en agosto en su comparación interanual con el año anterior, habiéndose producido casi 18.700 operaciones de compraventa. Pero este dato es mucho mejor que el de Julio, cuando la comparación interanual registró un descenso del 20%.

Tinsa agrega con respecto a los precios de las viviendas que los pisos nuevos también siguen frenando su caída, pues en setiembre estaban 8,3% más baratos que en setiembre del 2.008, mientras que en agosto la comparación interanual indicó una caída interanual de precios del 9%.

Todo indicaría que el mercado inmobiliario en España sigue a la baja, pero con guarismos cada vez más atenuados y mostrando un freno a la caída y la posibilidad cierta de una estabilización a no muy largo plazo.

Muchos son los que se sorprendieron en los primeros días de setiembre al advertir un incipiente movimiento en el más que detenido mercado inmobiliario de España.

Después de un agosto que podría tranquilamente catalogarse como para el olvido, con la gran mayoría de las inmobiliarias con sus valores en Bolsa al “rojo”, se produjeron variantes que hacen pensar en el inicio de una tibia recuperación.

La subida más relevante fue la de Reyal Urbis, que en sólo tres semanas se revalorizó en la Bolsa más del 250%.

Según Mikel Echavarren, un economista que es a la vez consejero delegado de la consultora inmobiliaria Irea, es probable que el puntapié inicial haya sido meramente especulativo, pero lo cierto es que no son pocos los que creen que el estallido máximo ya se produjo en el sector de la vivienda, y no son muchas las circunstancias peores a las que ya transcurrieron que todavía queden por venir.

Usando una metáfora netamente bélica, Echavarren dijo que “ahora tenemos que convivir con los residuos del estallido, pero parece que no va a caer otro explosivo”.

Varios agentes inmobiliarios detectan un incipiente repunte en la venta de viviendas. Los precios frenaron su alocada carrera a la baja en Agosto, y los tipos de interés siguen bajo los mínimos históricos.

Podría suponerse que la caída de la venta de inmuebles y de los precios está cerca de tocar fondo, si es que ya no lo ha hecho.

En el tema de compraventas, en abril, mayo y junio las operaciones fueron creciendo lenta pero ininterrumpidamente según el INE.

De cualquier forma si comparamos las operaciones efectuadas en junio frente a las transacciones del mismo mes del 2.008 la caída real sigue siendo del 26%.

Los préstamos hipotecarios siguen en un compás de espera, y os entendidos aseguran que habrá que esperar al menos hasta fines de este año para tener una idea más clara de cómo evoluciona el mercado de los préstamos, que es la piedra angular de todo el sistema inmobiliario.

Varios portales inmobiliarios informaron en sus páginas que los precios de las viviendas continúan a la baja, pero con un ritmo de caída que se va ralentizando con el correr de los meses.

Finalmente, parece haber tocado ya su piso la caída del precio de las viviendas nuevas, lo que todavía no sucedió en el caso de las usadas, donde todavía parece quedar un pequeño margen de negociación en los precios de venta.